Área de atuação
Sucessões e inventários: destravando imóveis e resolvendo disputas de herança
Inventários judiciais e extrajudiciais conduzidos como caso patrimonial, não como procedimento de cartório.
Área de atuação
Inventários judiciais e extrajudiciais conduzidos como caso patrimonial, não como procedimento de cartório.
Abertura
Imóveis se deterioram, dívidas de IPTU e condomínio se acumulam, herdeiros ocupam bens sem compensar os demais e oportunidades de venda se perdem. Quando há imóveis na herança, o inventário deixa de ser um procedimento burocrático e passa a ser um caso patrimonial.
A atuação abrange inventários judiciais e extrajudiciais, disputas entre herdeiros, remoção de inventariante, anulação de atos que esvaziaram a herança e a regularização registral dos imóveis do espólio, em Londrina e região. Antes de qualquer petição, o caso passa pelo diagnóstico registral dos bens.
Enviar documentos para análiseSituações atendidas
O bem é de todos, mas apenas um usa. A lei prevê compensação aos demais e, não havendo acordo, a venda judicial do imóvel.
Notificação formal: o marco que inicia a compensação Aluguel-compensação na proporção dos quinhões Alienação judicial quando o acordo não vemOmissão, abandono do processo e má administração do espólio.
Extinção de condomínio e alienação judicial do imóvel comum.
Colação, anulação de negócio simulado e venda entre pai e filho.
Regularização registral antes da partilha do espólio.
Profundidade técnica
Boa parte dos inventários parados está parada por um problema que já estava no registro antes de alguém falecer.
Antes de discutir partilha, o escritório levanta a matrícula de cada imóvel do espólio e cruza com escrituras, contratos e certidões. É esse diagnóstico que mostra o que dá para partilhar hoje, o que precisa ser regularizado antes e o que está fora do acervo por um ato praticado em vida.
Compra feita por contrato particular e nunca registrada, que exige regularização antes de entrar na partilha.
A área construída existe no terreno mas não existe no registro, o que altera avaliação, ITCMD e divisão entre herdeiros.
Transmissão feita em vida que muda quem é proprietário e o que precisa ser trazido à colação.
Constrições registradas que acompanham o imóvel e definem a ordem em que as dívidas serão enfrentadas.
Antes do litígio
A maior parte das disputas de herança nasce de decisões tomadas em vida sem acompanhamento jurídico. Organizar a transmissão do patrimônio enquanto ainda há tempo é trabalho técnico, e envolve escolher o instrumento certo para a estrutura de bens da família.
Transmite a nua-propriedade e mantém o uso e a renda do bem com quem doou.
Disposição da parte disponível do patrimônio, respeitada a legítima dos herdeiros necessários.
Concentra imóveis em uma sociedade e organiza a sucessão pelas quotas, quando o volume de bens justifica a estrutura.
O método
Matrícula de cada imóvel, escrituras, certidões e a documentação dos herdeiros são lidas antes de qualquer petição. É neste passo que aparece o que trava o inventário.
Com o acervo mapeado, define-se o caminho cabível e o que precisa ser resolvido antes, como regularização registral ou dívidas do espólio.
Uma rodada de negociação com o mapa patrimonial na mesa costuma custar menos e preservar mais valor do que a disputa aberta. Quando não há acordo, a via judicial já está preparada.
Quem conduz é o mesmo advogado que analisou o caso, e cada movimentação relevante chega em linguagem que se entende.
Para a primeira leitura ajuda ter em mãos a matrícula atualizada dos imóveis, a certidão de óbito e, se o processo já existe, o número dele.
Dúvidas
Em regra, sim. Com a morte, o imóvel passa a pertencer a todos os herdeiros em condomínio, e o uso exclusivo por um deles configura enriquecimento sem causa. O STJ exige, porém, que os demais manifestem oposição formal: é a notificação que marca o início da compensação, calculada sobre o valor de mercado do aluguel.
Por incidente de remoção no próprio processo. O artigo 622 do Código de Processo Civil autoriza destituir quem não presta contas, não dá andamento ao inventário ou administra mal os bens. Documentam-se as omissões, como intimações não cumpridas e aluguéis não repassados, e pede-se a remoção com prestação de contas.
Depende do ato. A venda de pai para filho sem a anuência dos outros filhos é anulável, conforme o artigo 496 do Código Civil. A doação a um filho, em regra, é adiantamento de herança e deve ser trazida à colação no inventário. Negócios simulados podem ser anulados, observados os prazos.
Nenhum herdeiro é obrigado a permanecer em condomínio. O Código Civil garante a qualquer condômino exigir a divisão ou, sendo o bem indivisível, a venda judicial, com o valor partilhado na proporção dos quinhões. A recusa dos demais não impede a medida: apenas transfere a decisão ao Judiciário.
Existem dois caminhos. O alvará judicial autoriza a venda de um bem específico durante o inventário, em geral para pagar dívidas do espólio ou evitar deterioração. A cessão de direitos hereditários transfere a posição do herdeiro, e não o imóvel em si. Ambos exigem autorização ou escritura própria.
Sim. Inventário não prescreve, e a paralisação costuma ter causa identificável: inventariante omisso, imóvel sem registro, dívida de ITCMD ou herdeiro não localizado. O primeiro passo é ler o processo e as matrículas para nomear o que travou, porque a medida cabível muda conforme a causa.
Primeiro passo
Matrícula dos imóveis, certidão de óbito e, se o inventário já existe, o número do processo. É a leitura desses documentos que define os caminhos possíveis.
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Londrina/PR