Direito Imobiliário: do contrato à posse

A Lei 13.786/2018 organizou o que antes era caso a caso: prazo de tolerância, o que a construtora pode reter na desistência e o que ela deve quando o atraso é dela.

• O prazo de tolerância de 180 dias

  Ele existe em contrato e é aceito pela lei, mas tem limite. Vencido o prazo, o atraso passa a ser inadimplemento da construtora.

• Rescindir ou manter o imóvel

  São dois caminhos com contas diferentes: rescisão com restituição dos valores pagos, ou manutenção da compra com pedido de indenização pelo período de atraso.

• Desistência por parte do comprador

  A Lei do Distrato definiu quanto a construtora pode reter. O percentual muda conforme o empreendimento esteja ou não submetido a patrimônio de afetação.

• Vícios construtivos

  Falhas que aparecem depois da entrega têm prazos próprios de reclamação, contados de forma diferente dos prazos de atraso.

Em conflito possessório o tempo trabalha contra quem espera: a data da invasão define a via, e a prova produzida nos primeiros dias define o resto.

• Posse de ano e dia

  Quando a invasão tem menos de ano e dia, o Código de Processo Civil admite pedido liminar de desocupação, apreciado antes do fim do processo.

• A prova que muda o caso

  Fotos datadas, boletim de ocorrência, testemunhas e a matrícula do imóvel. É o conjunto que sustenta o pedido, e ele se monta antes da petição.

• Retirar o ocupante por conta própria

  Fora da hipótese estreita de reação imediata à turbação, a autotutela expõe o proprietário a responder criminalmente. A via é judicial.

• Usucapião como ataque e como defesa

  Quem ocupa pode alegar usucapião na própria contestação, o que muda a discussão de posse para propriedade.

Escritura não é registro, e é essa confusão que trava a venda, o financiamento e a partilha de milhares de imóveis. Regularizar é acertar o que o cartório reconhece.

• Contrato de gaveta

  Ele prova o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade perante terceiros. Quem consta na matrícula continua sendo o dono para o registro.

• Modalidades e prazos

  A lei prevê prazos diferentes conforme o tempo de posse, o uso dado ao imóvel e a existência de justo título e boa-fé.

• Usucapião extrajudicial

  Quando há consenso e documentação completa, o caminho pode correr pelo cartório de registro de imóveis, sem ação judicial.

• Averbação de construção

  A área construída que não está averbada não existe para o registro, o que afeta avaliação, financiamento e inventário.

Boa parte do litígio imobiliário nasce de uma cláusula que ninguém leu com atenção. Revisar antes custa uma fração do que custa discutir depois.

• Due diligence antes de assinar

  Matrícula atualizada, certidões do vendedor e do imóvel e a minuta do contrato, lidas juntas. É o cruzamento entre elas que revela o risco.

• As cláusulas que decidem litígios

  Arras, condição suspensiva, prazo de tolerância e foro. São quatro linhas do contrato que costumam definir o desfecho de uma disputa inteira.

• Rescisão e inadimplemento

  Quando boa parte do preço já foi paga, a discussão passa pelo adimplemento substancial, que limita a rescisão pretendida pela outra parte.

• Locação

  Garantias, ação de despejo e revisão de aluguel seguem regras próprias, previstas na Lei do Inquilinato.